自宅は自己破産する前に任意売却しよう! 任意売却を依頼者に勧める4つの理由。
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こんにちは。
これまで5032件の借金問題を解決してきた、ひまわり司法書士法人の本松です。

この記事では、自己破産の申立前に任意売却をした方が良い4つの理由について解説します。自己破産についての相談者で、住宅ローンを抱えている人もいますよね?その場合は、絶対に自己破産申立前の任意売却を勧めましょう。

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任意売却、、、。知ってはいるけど、自己破産における具体的なメリットは良くわからないです。

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不動産登記業務ではたまに遭遇しますよね。債務整理業務をやっていると任意売却のスタートから携わることになります。そのため、単に不動産決済で遭遇するのとは案件に対する考え方がまったく違います。しっかり学んでポイントをつかんでくださいね。

住宅ローンの支払いが難しくなるにつれて、自己破産を検討する人もいます。多くの人は「どのタイミングで自己破産するべきなのか」と考えるでしょう。結論としては自己破産前に任意売却を行い、その後に自己破産を申立てるのがベストです。

今回のポイント

【任意売却を行う4つのメリット】

  • 任意売却は競売に比べて2~3割程度、高値で売却できる。
  • 動産を所有していない状態で破産申立を行うため、同時廃止事件になる可能性が高まる。
  • 不動産の売却代金の中から、引越費用の捻出が認めれられことがある。
  • 近所の住民に自己破産することをバレずに売却できる。
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任意売却するためには通常の不動産売却と同じように、まずは売主(債務者)と不動産会社で媒介契約を締結してから販売活動に入ります。つまり、司法書士から不動産会社に売却案件の紹介ができるので、不動産会社に対する営業のチャンスが生まれます。司法書士は不動産会社に案件を紹介することでその後の登記案件獲得に繋がり、不動産会社は売却案件を獲得できるというwin-winの関係が構築できるのです。

それでは任意売却をするメリットについて詳しく解説していきます。

【任意売却のメリット1】競売より2~3割程度、高値で売却できる

任意売却では市場価格で不動産の売却をすることができますので、一般的には競売より有利な条件で売却できます。
一方、競売では不動産は市場価格の70%程度でしか売れないと言われており、しかもいくらで売れるかも直前までわかりませんので、生活再建への見通しがつきにくいデメリットがあります。

オーバーローンの場合の売却価格について

「オーバーローン(時価より住宅ローンの残債務の方が多い)だったら手元に1円も残らないから、任意売却でも競売でも同じじゃないの?」
と思った人もいるでしょう。しかし、任意売却だと後述する他の3つのメリットがあります。しかも売買価格の成立は買主・売主の合意により成立するので、オーバーローンだと思っていても売却していたら住宅ローンを上回る金額で売却できた、ということも有り得ます。余剰金が出たらその後の破産費用に回すこともできますので、やってみるべきです。

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しかも司法書士としては不動産会社との関係性構築にも使えるため、ぜひ任意売却で進めるべきです。

【任意売却のメリット2】管財事件を回避し同時廃止事件になる可能性が高まる

不動産を所有している状態で自己破産の申立てを行うと、管財事件になる可能性が高まります。オーバーローンの上申書を提出して管財事件になるのを回避する手段もありますが、裁判所がどう判断するかによりますので確実とは言えません。

管財事件になると多額の管財費用が必要になりますし、手続き期間も長くなってしまいます。他に管財事件になる要素がないのであれば、事前に任意売却をした上で自己破産の申立を行った方がメリットが大きいです。

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但し、その後の自己破産申立時に裁判所に対して任意売却時のお金の流れをキッチリと報告しなければなりません。売買契約書、手付金・残代金・仲介手数料・固定資産税都市計画税の日割負担分・抵当権抹消費用などの領収書はすべて保管しておき、裁判所に写しを提出しましょう。

【任意売却のメリット3】引越し費用が捻出できる

 

任意売却では、交渉次第で債権者である金融機関が自宅の売却代金の中から引越し費用を控除してくれる場合もあります。引越し費用が捻出できるので、次の生活を始めるためには大きなメリットとなります。但し、すべての案件で金融機関が引越し費用を認めてくれるわけではないので注意が必要です。

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このあたりの交渉は不動産会社が行いますし、司法書士に逐一報告を入れて確認を取りながら進めてくれます。住宅ローンには保証会社が入っていることが多いので、実務上は金融機関よりも保証会社との交渉が多いでしょう。司法書士から紹介した任意売却案件は通常の決済に比べて、不動産会社とやり取りする機会が圧倒的に多くなります。関係性を深めるにはもってこいですね。

【任意売却のメリット4】近所の住民に自己破産がバレにくい

任意売却はあくまでも通常の販売方法で売り出しますので、債務者の自己破産が知れ渡ることはありません。しかし、競売の場合は裁判所やインターネットで公告されたり、裁判所の執行官が現状調査に来るため、通常の売却とはどうしても雰囲気が異なります。競売物件として処分されたことが知れ渡ってしまう可能性があります。

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しかも、後日競売で落札した人が引越してきた際に「競売物件だったので格安でした。」なんて発言したらバレバレですよね。

任意売却のデメリットは?

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自己破産する前の任意売却にメリットがあることはよく分かりました。デメリットはないですか?

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任意売却のデメリットは、期限があるところです。住宅ローン債権者は任意売却ができるまでいつまでも待ってくれるわけではありません。金融機関にもよりますが住宅ローンの期限の利益喪失日から半年間がひとつの目安になります。この期間内に売買契約まで至らないと債権者に(根)抵当権を実行されて、競売手続きに入ってしまいます。

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競売の申立てをされるともう手遅れですよね?

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そんなことはないですよ。競売手続きに入って差押登記がなされても、実際に落札されるまでは任意売却が可能です。しかし時間がないのは確かなので、迅速に任意売却を進める必要があります。

まとめ

 

以上、自己破産の申立前に任意売却をした方が良い4つの理由について解説しました。

今回のポイント

【任意売却を行う4つのメリット】

  • 任意売却は競売に比べて2~3割程度、高値で売却できる。
  • 不動産を所有していない状態で破産申立を行うため、同時廃止事件になる可能性が高まる。
  • 不動産の売却代金の中から、引越費用の捻出が認めれられことがある。
  • 近所の住民に自己破産することをバレずに売却できる。
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上記4つのメリットに加え、自己破産申立前の任意売却は司法書士と不動産会社の関係性構築にも利用できますのでオススメです。

 任意売却に取り掛かってから最終的な引渡しまでは、通常の売買より時間がかかります。それまでは自己破産の申立てはできなくなりますので、なるべく早いタイミングで不動産会社を入れて案件をスタートさせましょう。

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